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最近,楼市再次成为社会热议的焦点。据称,近期楼市的“粮仓”似乎又满了,引发了人们的广泛关注。在过去的10天内,高层领导已经进行了第3次表态,意味着对楼市的问题已经引起了重视。另外,市场还将面临着1.46万亿的考验,这将是对楼市经济发展的一次重要检验。 这一系列动态正在引发人们对楼市的关注和担忧。随着高层领导的表态和市场的考验,人们对楼市未来的走向充满了期待和疑虑。楼市的健康发展一直是社会关注的焦点之一,希望通过相关部门的努力和市场的检验,能够为楼市的稳定发展保驾护航。
文 UC资讯平台 作者:蓝白观楼市
有人说,房地产是实体经济,盖房子要用到钢筋、水泥、工程机械、交房后要用到建材五金、家具、家电。
这话听起来有道理,但有一点没有考虑到:房地产,本质是靠资金驱动的高杠杆行业。
上述其他行业,表面上都跟盖房子有关,但这些行业并没有像房企一样,经营中采取预售制、银行贷款、土地抵押,极度依赖融资。
融资,就是房地产的“生命线”,也是楼市的“粮仓”,没了银行贷款,信托渠道,公司债等方式,房子肯定盖不起来。
但是,从中至今,房企的这个“粮仓”储备一直在下降,贷款不断收紧,投向房地产的信托额度也持续减少,地产商发行公司债的票面利率越来越高,随之而来的,是开发商破产家数创出了历史记录,达到了525家。
更何况,经历了近期特殊事件的影响,一月份TOP100房企销售额下降幅度达500多亿元,10多个城市叫停了土拍,340亿的土地收入也“不见踪影”,遭遇“断粮”的房地产,处境愈发艰难了。
不过,10天内,高层第3次表态,预示着楼市的“粮仓”又要满了。
2月10日,据上海证券报报道,中国人民银行副行长、外汇局局长潘功胜,银保监会副主席周亮参加发布会,并就市场关注的金融市场、实体经济,以及货币政策、监管政策将如何操作进行回应。
发布会中,有一个重要表态,是这样说的,内容如下。
在回应中期借贷便利(MLF)利率及贷款市场报价利率(LPR)会否下调的问题时,潘功胜表示,金融市场、货币市场利率变化会影响LPR预期,现在市场预期下次MLF操作的中标利率和2月20日公布的LPR利率较大概率会下行。
同时,金融市场、货币市场利率和预期的LPR利率,对商业银行贷款定价具有很强的指导性和方向性。
这段话该如何解读?
1,本月LPR下调是大概率事件。
在去年10月份实行LPR报价机制后,与基准利率不同的是,LPR每个月都会变动,也就是说,只要LPR下降,就能起到降息、降低资金成本的效果。
但是,从11月、12月到今年1月份,连续3个月时间,LPR的报价都没有下降,市场里的资金依然比较紧张。
注意看此次央行的表态:“市场预期本月会下行”,虽然没有说成“大白话”,但意思已经很明显了,静静等待2月20号就好。
2,房贷利率也可能会继续回落。
LPR降了,影响最大的是什么?当然是房贷利率。
最新的报价是1月20号的4.8%,按照规定,首套房利率不应该低于4.8%,二套房要加到60个基点以上。
显然,LPR越低,各个城市银行所执行的房贷利率也就越低。
数据显示,1月全国首套房贷款平均利率5.51%,环比下降1BP,为5年期LPR加点71BP;二套房贷款平均利率5.82%,环比下降2BP,为5年期LPR加点102BP。当月有20个城市首套房贷利率环比下调,其中4个一线城市悉数下降。
注意,这是在LPR报价连续三个月没有下降的情况下,20个城市出现了房贷利率环比下降,假如本月20号LPR报价如期下调,就意味着购房成本会进一步下降。
之所以说是高层的第3次表态,是因为10天时间内,央行、银保监会等多个部门都先后发声,稳定楼市情绪。
第一次是在2月1日,央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发了通知,内容包括五部分,共30条措施,重点提出要加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕。
第二次是在2月3日,央行官网宣布,为维护特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行,2月3日,人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
这3次表态,虽然侧重点不同,手段不一样,既有政策方向性的引导,也有具体的资金面宽松措施,但对楼市来说,无异于“久旱逢甘霖”。
尤其在当下这个阶段,开发商的房子卖不出去,没了销售回款,就只能靠银行贷款、降低利率“活下去”了。
尽管房地产短期内可以“喘一口气”了,未来依然有1.46万亿的“考验”。
根据平安证券研究所测算,房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期
6544亿元,合计约1.46万亿元,较实际到期值增长19.4%。
这1.46万亿中,2月到期金额为672亿,占全年比重为4.6%,3月到期金额环比增84.7%至1240亿,且呈逐月上升趋势,7月到期值达到峰值1490亿。
也就是说,对房地产行业来说,2-3月份的资金压力最小,随后逐步上升,到今年7月份,也就是5个月以后,债务会达到近1500亿的峰值。
要知道,境内+海外的债券到期额度达到了8000亿的规模,这些钱是要用真金白银来偿还的。房地产信托的6500亿资金,这些钱到期后,客户们是要赎回的。
对开发商来说,只要售楼部不开放,只要工地不开工,每一天都是煎熬,1.46万亿犹如一座大山一般,在楼市的头上“悬着”。
换个角度来说,高层对楼市的连续表态,对无房者是一种利好。
一方面,买房成本实实在在降低了。
房企能否活下去,看的是融资这个“粮仓”,而对无房者来说,房贷利率就相当于“粮食”。
一旦本月LPR报价下降,首套房利率极有可能出现三连降的局面,各城市加基点的幅度也会降低,刚需族买房的话可以省掉一笔利息。
当然,对多套房投机客来说,依然是调控重点遏制的群体,购房成本会居高不下,这一点不要抱幻想。
另一方面,降价的房源、打折的特价房、卖不出去的二手房会增多。
即便地产商能够获得银行贷款、公司债等资金“救济”,也只是缓解短期压力罢了,真正能纾解房地产燃眉之急的,是把房子卖出去,唯有销售回款,才是解决问题的办法。
一旦未来楼市销售恢复正常,各地售楼部再次开放时,大量积压的新房、二手房,必然会以降价促销的手段,来回笼房企的现金流。
这对无房刚需者来说是一个“捡漏”的机会。不过,有一点需要明确:经历了这次风波,人们应该明白,对一般家庭来说,房子1-2套够住就好,假如收入有盈余,最好多存些现金,以备不时之需,在突发事件面前,多余的房子与钢筋水泥没有任何区别。
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