现阶段的楼市政策已经很明确了。
不打压、也不刺激;没有显著的利好,但也没有利空。最大的利好可能就隐藏于“因城施策”之中。
接下来,各个城市会继续探索楼市松绑之路,只要不触碰底线,可能都OK。
01
今年受疫情影响,经济环境比较特殊,所以定调楼市不能脱离开货币政策。
政府工作报告中也提到:
稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具,务必推动企业便利获得贷款,推动利率持续下行。
“降准降息,推动利率持续下行”,这句话大家都体会到了,5年期LPR利率已经降到4.65%,预计今年还将持续下降。
天津已经有部分银行首套房贷利率可以做到LPR不加基点了,这是大趋势,对楼市也是利好。
“引导广义货币供应量增速明显高于去年”这句话是重点。
2019年M2增速为8.7%,今年肯定要大于这个数字。
4月M2增速已达到11.1%,这是从2017年3月以来,时隔3年之后,重新突破10%大关。
毫无疑问,今年的放水力度将显著高于过去3年。
房地产周期的两条腿是货币和政策。
现在M2增长重回10%,这已经“官宣”,只是楼市政策还没有突破。
如今我们看到的楼市是:左手哗哗放水,右手“冷淡”房地产。
其实相比于2018、2019年,2020年的楼市基本面已经宽松太多了。
很多人明白这其中的逻辑,所以地王频出、楼市回暖、豪宅售罄……
02
不说南方城市,就看距离天津最近的一线城市——北京。
5月北京二手房实际成交量高达2.1万套,达到2017年调控后的最高点,甚至出现了单日网签1000套的成交量。
新房方面,北京5月网签4172套,这是近10个月来的最高值。
连北京这种信贷政策如此严格的一线城市,楼市都热起来了,证明市场真的有了变化。
每一轮行情都如此,一线城市传导到强二线城市,核心地段房产最先启动。
天津作为强二线城市,一般滞后一线城市半年的时间,但现在核心地段市场已经有了反应。
我们统计过,疫情之后,天津楼市哪些区域恢复能力最强。
市内六区中南开区排名第一,成交量比较好的是主打改善的南开宸院。
这足以证明南开区楼市韧性十足,在这一波行情中最先恢复。
再来看今年一季度的新房成交均价。
一季度受到疫情影响,很多区域、楼盘基本休克,这个时候房价还能出现涨幅的,那一定是王者。
武清区第一,南开区第二,与后面的河北区、东丽区等拉开了很大的差距。
再一次验证了南开区在楼市的刚性地位。
二手房同样表现不俗。
根据贝壳找房数据,4月成交最高的就是南开区,为593套。
一方面新天津人愿意落户南开区;另一方面,南开区确实新房供应少,很多人不得已转向二手房市场。
双剑合璧,助推了二手房也热度不减。
03
的确,很多人在这一阶段开始回归市区,关注核心地段的房产。
为什么南开区最先起势了呢?最关键的,土地太稀缺。
2019年市区仅出让了7宗宅地,只有1宗位于南开区;2020年1-5月全市出让了42宗宅地,市区仅有4宗,全部位于河西区和河东区。
也就是说,南开区自从去年融创摘得奥体板块一宗宅地,也就是现在的南开宸院以后,就一直“无缘土拍市场”。
在《天津市2020年城市经营性土地供应招商地块》中,南开区只亮相了泽川路B、C地块,其余位置都“按兵不动”。
土地供应量少,新房供应量也少,反映到未来二手房市场上,次新房也少。
但是想回流市区的人越来越多,物以稀为贵,现阶段最应配置的就是市区房产,特别是南开区的。
从数据来看,确实很多人都在抓这波机会。
但是在南开区选新房不那么容易。
要么是位置没光环、没概念;要么就是地王盘,总价高、户型面积太大。
好在南开宸院是屈指可数的“优质选手”。
它不是地王项目,房价符合地段价值,购房者不必为高昂的土地价格买单。
04
南开宸院自从开盘以来,一直稳坐南开区成交“第一把交椅”。
就在刚刚过去的5月最后一周,单周签约破亿,这热度,不知道多少新盘都羡慕。
为什么南开宸院一直在楼市中占的份额这么大呢?
主要来自于买房人的“认同感”。
衡量一个楼盘值不值得买,无非是地段、配套、产品、房企、价格这几个维度。
南开宸院手里的这几张牌都是A,整体均好性很强。
南开宸院效果图
南开宸院位于南开区奥体板块,寸土寸金。
奥体板块发展到今天,已不再只是一个板块,更是天津的一个南部CAZ(中央活力区)。
它不仅包含住宅,还具有办公、购物、国际会展、娱乐健身等多种功能,是更具活力的城市核心区。
奥体中心
一个成熟的城市,总能喜新不厌旧。
喜新的时候,有各种新城像雨后春笋般出现;恋旧的时候,就像奥城一样有了“第二春”。
南开宸院就位于“奥体黄金1公里”的位置,是一片难得的居住用地,也是近两年被重点关注的奥体板块新居住区。
南开宸院不但可以享受奥体中心的生活配套,而且它自身也要发力。
项目北侧和东侧规划有沿街商业,作为社区生活配套的补充,未来奥体板块将形成“双商圈辐射引擎”,推动板块价值再升级。
南开宸院效果图
接下来在奥体板块中,我们照样可以去奥城商业中心逛吃逛喝,但同时也可以来南开宸院的商业中心嗨起来。
每个周末都可以切换不同的shopping频道。
这种级别的“家门口”配套,即便是在市区,也不是哪个板块都具备的。
对于改善人群来说,产品能不能迭代居住方式的背后,不可忽视的助力来自开发商。
这就涉及到又一个选择因素:大牌房企。
像融创这样的品牌房企意味着什么?
主流及在线的产品、丰富的住宅、商业开发经验、成熟且合规的开发流程。
更重要的,还有后期规范的物业管理,所有这些,都是优质资产该具备的属性。
大家都知道,融创几乎是以一己之力,用几百万方的商业、住宅体量撬动了整个奥城板块的活力,如今成为了天津的城市封面。
如今,融创还将继续扮演这个角色,通过南开宸院持续推动着奥体板块的进化。
05
南开宸院在楼市一直掀热度背后的另一个原因,还来自于它便利且能覆盖全天津的交通。
改善人群不需要地铁?这绝对是一条悖论。
地铁的通达为业主带来了出行的快捷,这确实只是一方面,更重要的,地铁是城市的“超级动脉”,能带来城市资源的“汹涌灌注”。
南开宸院距离地铁5号线凌宾路站仅600米;根据天津最新公布的地铁路线图来看,13号线将在项目周边设有“明川路”站。
未来南开宸院将是“双铁环绕”。
路网的丰富,在南开宸院周边形成了“集成效应”。
通过凌宾路、简阳路、红旗南路、外环西路、津涞公路、黑牛城道等主干道等够顺畅达到天津市的“东南西北”,将重要商圈都牢牢抓在一起。
南开宸院区位交通图
对于南开宸院的业主来说,社区内部有静谧园林,社区外围有商业环抱,只要走出家门,又能马上“拥有整个城市”。
这几张牌,一张一张叠加起来,也就造成了南开宸院的红盘效应,成为改善的必争之地,成交量居高不下,也就不奇怪了。
今年楼市基本面的大方向已定,政策是一方面,经济对于房价的影响也需要考虑。
如今一线城市已经热启动,信号出现,无论从升值还是保值角度来看,像南开宸院这样核心地段的优质资产应该优先考虑。
06
南开宸院共规划27栋住宅,包括高层、小高层和洋房。
自从项目首开后,高层产品一直成交量很高,特别是小户型房源,不夸张的说,有些“供不应求”。
所以最近很长一段时间,南开宸院主推的都是小高层和洋房。
如今产品供应结构调整,应市场需求,即将加推高层103、130平米户型。
而且,据项目透露,价格定位将“低开高涨”。
对于普通改善来说,这样的面积段可以说是“恰到好处”。
相比于南开区地王们的高总价、大户型产品,南开宸院即将推出的这两款三室户型,能做到控总价、控面积、保舒适。
放到整个上三区,都很有竞争力。
想留在南开区的人,接下来要持续关注南开宸院的“动作”了。
免责声明:相关政策以政府具体颁布为准,本文仅供参考。目前释放的户型面积仅供参考,最终以开发商信息为准。本宣传资料为要约邀请,不构成要约内容,本文中涉及的产品信息均以实际交付为准。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息,不意味着对此做出承诺和保证,亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性,随时会发生变化,敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准,敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改,事前和事后将不会另行通知,敬请密切关注本网站。